TiensTiens

(foto: www.skyscrapercity.com)

Steden participeren - al dan niet uit noodzaak - steeds sterker in de economisch competitieve ratrace om hun stad op de globale kaart te zetten. Nieuwe stadsdelen, kantoorgebieden, spektakelarchitectuur en cultuurevenementen moeten ook Gent als ondernemende stad lanceren. Eén strategisch plan om die economische dynamiek te versterken is de uitbouw van The Loop, de nieuwe merknaam van Flanders Expo. Tegen de wil van de milieubeweging, bewonersgroepen en de kleine ondernemers in het stadscentrum in, krijgen we hiermee een sterk staaltje ‘consumptiestedelijkheid’ door de strot geduwd. Welkom in de wereld van de niet-stad die naast Gent verrijst!

Van vliegveld naar strategische site

Het bureau ARCADIS tekende het masterplan uit en herdoopte Flanders Expo tot het merk ‘The Loop’. De naam van de site is afgeleid van de verbindingsroute tussen de site en de stadskern. Om een vlotte verkeercirculatie te garanderen van en naar de site zal de weginfrastructuur in één richting en in een ‘loop’ of lusvorm aangelegd worden. De nieuwe merknaam is ook verbonden met piloot Adolphe Pégoud, naar wie de hoofdweg van de site, de voormalige landingsbaan van het vliegveld dat hier vroeger was, werd genoemd. Hij was de eerste die succesvol een looping uitvoerde. De site is bereikbaar met de auto via E40 en R4 en met het openbaar vervoer dankzij een snelle tramverbinding met het Sint-Pietersstation.

Om het project The Loop mogelijk te maken, werd in 2004 een nieuwe vennootschap opgericht, de NV Grondontwikkeling Handelsbeurssite, met als doel de gronden binnen dit projectgebied te ontwikkelen en in hun geheel of verkaveld op de markt te brengen. The Loop is gebaseerd op een Privaat-Publieke Samenwerking (PPS) tussen het semi-publieke stadsontwikkelingsbedrijf (AGSOB) dat een 70-tal procent van de gronden in handen heeft en de private actoren NV Schoonmeers-Bugten/Bannimo Real Estate NV, Euro Crossroads Property Developers (EPCD) en Artexis, die samen zo’n 30 procent van de gronden in handen hebben. Beide verenigden zich in de NV Grondbank ‘The Loop’/ NV Grondontwikkeling Handelsbeurssite. De vennootschap zal de realisatie van de nieuwe infrastructuurwerken en de verdere ontwikkelingen van een deel van de site op zich nemen. De milieu- en socio-economische vergunningen (MER/ MOBER) zijn al verleend en de gemeenteraad keurde in januari 2007 het volledige uitvoeringsplan goed.

‘The Loop’ is geen op zichzelf staand project, maar onderdeel van een hele reeks economisch spectaculaire projecten ingepland in het Ruimtelijk Structuurplan Gent van 2003, zoals het Arteveldestadion, het industriepark Eiland Zwijnaarde, het technologiepark in Zwijnaarde en de vernieuwing van de Trefil Arbedsite.

Het strategische belang van dit project voor het stadsbestuur is niet te onderschatten. Op de prestigieuze Mipimbeurs, de jaarlijkse vastgoedbeurs in Cannes, plaatsten Christophe Peeters en collega-schepenen projecten als The Loop internationaal in de kijker om potentiële investeerders te lokken. Het stadsbestuur vergeleek The Loop ooit met de Potsdammerplatz in Berlijn. Het getuigt van de megalomanie die ten grondslag ligt aan het project.

Het dossier van The Loop is bovendien belangrijk omdat het een licht werpt op de visie van dit stadsbestuur op ‘wonen’. Vanuit een visie op subsidiariteit die een beleid moet garanderen dat dichterbij de burgers staat, wordt de verantwoordelijkheid voor stedelijke ontwikkeling gedecentraliseerd. De Vlaamse regering sloot daarom in 2007 met elke centrumstad een stadscontract af voor de periode 2008-2013, dat de globale visie uitdrukt op de duurzame ontwikkeling van de stad en de financiële en administratieve ondersteuning daarvan door de Vlaamse overheid. Het stadscontract bestaat uit twee delen, een gemeenschappelijk deel voor de 13 steden en een stadsspecifiek deel. De steden hebben op 26 maart 2007 het thema ‘wonen’ voor het gemeenschappelijk deel voorgesteld. Gent heeft de stadsvernieuwingsprojecten The Loop en project Oude Dokken (inclusief de Handelsdokbrug) voor het stadsspecifieke deel ingediend. Over de twee hete hangijzers, namelijk de aanleg van de Handelsdokbrug en de aanleg van de vierde rijstrook op de E40 aan The Loop, werd voldoende vooruitgang geboekt om de principiële goedkeuring van het ganse contract te kunnen voorleggen aan de gemeenteraad van oktober 2008.

Concrete plannen met The Loop

Het ontwikkelingsplan van de site was in aanvang nog niet zo megalomaan. De Grondbank kwam echter moeilijk tot stand omdat er nogal wat speculatie ontstond rond de gronden, wat de prijzen sterk opdreef. Om de rendabiliteit van de projectontwikkeling alsnog te garanderen, ontwierp het stadsbestuur dan maar een veel zwaarder bouwprogramma. Doorheen de jaren is het aantal vierkante meters kantooroppervlakte geëxplodeerd.

De bedoeling is momenteel om de site van 15 hectare te ontwikkelen voor retail, leisure, shoppingcentra, kantoren en woonfuncties voor een totaalprogramma van 552.500m² bruto vloeroppervlakte. Het programma voorziet in de ontwikkeling van 150.000m² kantoren, 155.000m² 'kantoorachtigen', 40.000m² vrijetijdsbestemmingen, 69.000m² retail, een mogelijke uitbreiding van de tentoonstellingshal met 40.000m² en een residentieel deel van 98.500m², waarvan 33.500m² voor kortverblijf.

(foto: www.skyscrapercity.com)

Een eerste fase, waarin 361.500m² zal worden ontwikkeld, bestaat uit de aanleg van wegen en het optrekken van de gebouwen voor grootschalige handelszaken, vrijetijdsactiviteiten en kantoren. Tegelijkertijd zal ook het natuurinrichtingsplan gerealiseerd worden. Het gehele project zal twintig jaar in beslag nemen. Enkele concrete realisaties werden nu al naar voor geschoven, waaronder de komst van IKEA dat in de zomer van 2008 zijn deuren wil openen, Kinepolis die er een grote bioscoop wil bouwen, het Outletcenter dat door een negatief arrest van de Raad van State werd geblokkeerd op de Muide wegens de verkeersoverlast, en het publieke geheim Decathlon dat een megastore wil inrichten op The Loop. Uit de studie van Stad Gent zou blijken dat een Outletcenter verantwoord is als er binnen een straal van 120 kilometer minimum 8 miljoen inwoners zijn. Met een verzorgingsgebied van 14,8 miljoen inwoners in een straal van 120 kilometer zou de Gentse regio daar ruimschoots aan voldoen. Schepen van Economie Mathias De Clercq wil een Outletcenter van minimum 15.000m² dat kan doorgroeien tot 25.000m². Afhankelijk van de omvang en het opzet zal zo’n Outletcenter jaarlijks één tot drie miljoen bezoekers uit de ruime regio lokken, zeker als de plek vlot bereikbaar is met de auto en het openbaar vervoer. Dat koning auto belangrijk is in dit project blijkt duidelijk uit het streefdoel van 12.000 parkeerplaatsen. Ook IKEA wil hiertoe bijdragen door zijn gebouw op palen te zetten, waarmee meteen plaats vrijkomt voor 1.900 wagens. Daarvan zijn 1.200 parkeerplaatsen voorzien voor IKEA-bezoekers, de rest kan door andere gebruikers van de site gebruikt worden.

De specifieke keuze voor de uitbouw van Flanders Expo/ The Loop is tweeërlei. Ten eerste staat de bereikbaarheid met de wagen en het openbaar vervoer centraal. Door de recente doortrekking van een tramlijn tot op de site is een goede verbinding gecreëerd met het Sint-Pietersstation. Met de wagen is de site perfect bereikbaar dankzij zijn ligging tussen de E40 en de R4. Een tweede belangrijk argument van het stadsbestuur is jobcreatie door economische ontwikkeling. Zo zou alleen al een Outletcenter van dergelijke omvang 700 nieuwe werkplaatsen creëren. IKEA zou - met zijn investering van ongeveer 16 miljoen euro - goed zijn voor een extra 450 jobs. De ondersteunende activiteiten zoals catering en onderhoud leveren nog eens 70 banen op. Volgens de studie zouden bovendien niet minder dan 400.000 bezoekers uit de ruimere regio die de site bezoeken, in dezelfde beweging ook nog even naar de binnenstad trekken en daar extra besteden.

Problemen en kritieken

Verkeer

Verkeer wordt dé achillespees van ‘The Loop’: er zijn heel wat ingrepen nodig om een verkeersinfarct rond de site te vermijden. Momenteel is de Pégoudlaan al verbreed met de 3,8 miljoen euro steun van de Vlaamse Overheid. Voor de komst van Ikea alleen zou er in principe geen vierde rijstrook op de E40 nodig zijn. Toch vermeldt de Mobiliteitsstudie (MOBER) (p.65): "Teneinde de kans op congestie te verminderen, is het nodig een vierde rijstrook te voorzien op de E40, tussen de Pégoudlaan en de aansluiting met de E17. (…) Deze maatregel is wenselijk vanaf ongeveer 140.000 m² gerealiseerd op de site, dit is ongeveer 40% van de huidige fase 1". Naast de uitbouw van een vierde rijstrook op de E40 moeten nog andere zeer dure ingrepen gedaan worden, zoals het afsluiten van de R4 in Merelbeke en het bouwen van de Sifferdoktunnel in het Noorden. De ontwikkeling van ‘The Loop’ met zijn bijhorende megaparkings moedigt mensen aan om met de auto te gaan winkelen, waardoor de verkeersproblemen op de Kortrijkse Steenweg en de E40 zullen toenemen. Men kan zich afvragen of dit project niet beter thuishoort in één of andere suburb aan de Amerikaanse Westcoast (waartoe bepaalde politici Vlaanderen graag zouden herleiden), dan in een stad die een duurzame ontwikkeling inzake stedenbouw en mobiliteit nastreeft. Mede door de uitbouw van Gent Sint-Pieters en het Arteveldestadion zullen verkeer, fijn stof, lawaaihinder en lichtvervuiling in de Gentse regio drastisch stijgen. Ook GECORO (de Gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Ordening) gaf een negatief advies betreffende de verkeerstoename. GECORO en de natuurbewegingen pleitten dan ook voor een snellere openbaarvervoersverbinding tussen de The Loop en het Sint-Pietersstation. De huidige tramverbinding zal na realisatie van de grootschalige projectontwikkeling niet voldoen. Daarom denken ze aan een treinverbinding (naast de huidige spoorlijn) of een sneltram (eventueel op het tracé van de nieuw aan te leggen weg) met een voorstedelijk station aan The Loop. Dit zou meteen ook de (parkeer)druk in de omgeving van het Sint-Pietersstation sterk verminderen en de geplande megaparking aan het station overbodig maken.

Ecologie en natuurbehoud

Ondanks het feit dat het project gelardeerd is met natuurretoriek - er wordt gegoocheld met begrippen als ruimte voor natuurontwikkeling, rationeel energiegebruik, integraal waterbeheer, duurzaam bouwen, bedrijventerreinmanagement en zo meer - blijft het volgens de milieu- en natuurbewegingen grotendeels bij retoriek. De natuurbewegingen staan positief tegenover de ruimte voor economische ontwikkeling op de site via verdichting en inbreiding. De vraag is echter of hiervoor een natuurlijk overstromingsgebied en kwalitatieve natuurwaarde moeten worden opgeofferd (Zone Z5a). Vooral de toename van fijn stof, dat verantwoordelijk is voor de aantasting van luchtwegen en hartaandoeningen, de vernietiging van een strook waardevolle boskern met zeldzame planten en dieren en het aantasten van natuurlijk overstromingsgebied (vochtige weiden en moerasachtige grond) staan centraal in hun kritiek.

(foto: www.skyscrapercity.com)

Zowel de BBL, Natuurpunt als het Gents Milieufront kanten zich tegen de vernietiging van het waardevolle stuk oude bosgebied tussen Flanders Expo en de Ringvaart, grenzend aan het ziekenhuis Maria Middelares. Het gebied vormt de link tussen de Schelde en- Leievallei, waardoor het een belangrijk overgangsgebied is voor bepaalde zoogdieren en vogelsoorten. Het gebied is onderdeel van de zogenaamde bredere Groene Ring met een ecologische verbindingsfunctie voor soorten. De Stad belooft compensatiegroen, maar kwalitatief gebied valt natuurlijk niet in te ruilen voor kwantitatieve compensatie. Er zouden hier al in de eerste fase kantoren, woningen en villakantoren komen, en dat terwijl niet echt duidelijk is hoeveel kantoornood er momenteel is of over 15 of 20 jaar zal zijn. Er gaan geruchten dat het natuurgebied private grond is, waardoor de eigenaar zelf over de bestemming kan beslissen. Al werden het mobiliteitsplan (MOBER) en ecologisch plan (Plan-MER) goedgekeurd, toch blijft de vraag of er voldoende reflectie is gebeurd over alternatieven. Door hun aanhoudende kritiek kregen natuurbewegingen wel een natuurinrichtingsstudie doorgedrukt en een uitbreiding van het natuurgebied dat beschermd moet blijven. De vorige bestemmingsplannen (gewestplan, BPA) voorzagen immers geen vierkante meter natuurgebied. In het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG) bijvoorbeeld wordt de site met veel minder natuurruimte 'verwend'. Enkel de strook ten noorden van de Maaltebeek wordt daar weerhouden als te beschermen natuurgebied. Het huidige Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) voorziet dit wel, al rest de vraag of dit voldoende is.De Stad wilde echter niet alle waardevolle natuurgronden aankopen via onteigeningen om ze volledig te kunnen beschermen, waardoor breuken in de verbindingsfunctie van de Groene Ring onvermijdelijk zijn.

Economie

Grootschalige handel en kleinhandel in de binnenstad zullen onder druk komen te staan. The Loop focust vooral op grootschalige winkelontwikkeling. De winkels in de binnenstad krijgen er zo sterke concurrentie bij in winkelreuzen als IKEA en het Outletcenter. Zelfs UNIZO, nochtans meestal zelf overtuigd van haar economisch-liberaal verhaal, is daarom tegen. Dit project kan dus leiden tot een economische verzwakking van het stadscentrum. Febelhout, Navem en Unizo komen bovendien in hun berekeningen tot een verlies van 498 arbeidsplaatsen (VTE). Zij komen ook tot de vaststelling dat er in de studie waar de Stad zich op beroept een aantal betwiste methoden en aannames zitten.

Prioriteiten van het Stadsbestuur inzake ‘wonen’

In het stadscontract met de Vlaamse regering werden twee prestigeprojecten ingediend: ‘De Oude Dokken’ en ‘The Loop’. Deze twee projecten staan niet alleen voor een economisch liberale visie op stadsontwikkeling, ze bieden bovendien weinig antwoord op de problematische woonsituaties in de 19de-eeuwse gordel. De projecten creëren vooral een woonaanbod voor (kapitaalkrachtige) mensen die nog niet in Gent wonen. In de wetenschap dat er nog een 23.000-tal ‘problematische’ woningen zijn in Gent, rijst de vraag welke prioriteiten een publieke actor als het Stadsbestuur moet stellen. Functioneert het bestuur, via het AGSOB, prioritair in functie van investeerders, marktactoren en een nieuwe (consumerende) middenklasse of in functie van de meest kwetsbare groepen in Gent? Ondanks het feit dat er van de Stad uit natuurlijk een mooi ‘en-en verhaal’ wordt opgehangen waarin geen belangenconflict bestaat tussen spectaculaire economische stadsontwikkeling en sociale stadsvernieuwing, lijkt dit ons wel degelijk een valkuil.

Besluit

Afhankelijk van hoe ‘stadsontwikkeling’ wordt ingevuld en hoe de problematiek van wonen wordt gedefinieerd, krijgen we een ander antwoord op het belang van ‘The Loop’. Omdat de retoriek van de Vlaamse Regering over economische competitiviteit en het verhogen van de leefbaarheid van steden door het aantrekken van middenklasse-gezinnen en koopkrachtige consumenten wordt overgenomen door de Stad Gent in zijn stadscontract, lijkt de keuze van het Stadsbestuur duidelijk. ‘The Loop’ is naast ‘de Oude Dokken’ één van de prioriteiten inzake stadsontwikkeling. Ledeberg en de prangende nood aan betere huisvesting in Sint-Amandsberg en de Dampoortwijk lijken wel op de agenda te staan, maar zijn in vergelijking met The Loop een heel stuk minder duidelijk en ambitieus. Hoewel de kloof tussen arm en rijk in Gent toeneemt (de cel Stedenbeleid kwam hierover onlangs nog met nieuwe cijfers), richten de grote stadsontwikkelingsprojecten hun prioritaire aandacht niet op kwetsbare bewoners maar op sociaal-economisch sterkere groepen. Het Vlaamse stedenbeleid werd gedecentraliseerd om het bestuur dichter bij de mensen te brengen. Maar welke mensen?

Dat het project tegemoet zou komen aan de broodnodige jobcreatie in Gent, met een streefcijfer van 2000 jobs, moet gerelativeerd worden door het risico op banenverlies. Daarnaast gaat de eenzijdige economische focus op jobcreatie ten koste van andere aspecten als natuur, milieu en gezondheid. In het project valt bovendien op dat de uitbreiding van economische ruimte niet verenigbaar is met het behoud van natuurwaarden (groenassen- Groene Ring) en sociale ruimte. De vaststelling dat de wegen van kapitalisten, aandeelhouders van bedrijven en de Stad dezelfde zijn als die van Daniël Termont (De Tijd, 20/01/2007), gaat voorbij aan de publieke verantwoordelijkheid van de Stad en het algemeen belang dat breder is dan private economische winst.

In tegenstelling tot het holistische ‘en-en verhaal’ komen we veeleer tot de vaststelling dat bepaalde groepen winnen en anderen sterk verliezen. Er zijn in dit project wel degelijk contrasterende functies en belangen in het spel. Wie heeft het meeste baat bij de ontwikkeling van The Loop? Het AGSOB dat als semi-publieke actor het merendeel van de gronden bezit en naar de private markt overhevelt, Artexis en Bannimo die de winsten opstrijken van de dure gronden, de winkelketens die er zich willen vestigen en waarvan de winst naar de multinationale concerns gaat, of de projectontwikkelaars die kunnen inspelen op de kantoorhype? Verliezers zijn alleszins de bewoners die het toenemende verkeer en fijn stof moeten slikken, de natuurbewegingen die een stuk waardevol bos en-overstromingsgebied zien verdwijnen, de kleine ondernemers in het centrum en bij uitbreiding in de provincie Oost-Vlaanderen, die er multinationale concurrenten bij krijgen waardoor er tot 400 jobs verloren dreigen te gaan, en de inwoners van de 19de-eeuwse gordel die hun noden inzake huisvesting zien zakken op de prioriteitenranglijst. In tal van academische publicaties is al gewezen op deze nadelen van grootschalige ontwikkelingsprojecten aan een stadsrand, en belangrijke academici in het vakgebied van stadsplanning en urbanisatietheorie (oa. Jaime Lerner) kanten zich ertegen.

In het strategisch contract met de Vlaamse regering wordt de ontwikkeling van The Loop als ‘duurzame ontwikkeling’ gecategoriseerd. Wat wordt hier eigenlijk met duurzaamheid bedoeld? Dat Gent moet groeien, zelfs indien dat ten koste gaat van goede voornemens qua verkeersbeheersing, fijn stofbestrijding en kwaliteitsbewaking? Die tegengestelde belangen zullen op termijn moeilijker te verenigen zijn dan de Stad nu beweert. ‘Duurzame stadsontwikkelingsprojecten’ zoals de uitbouw van ‘The Loop’, die economische groei laten doorwegen op sociale rechtvaardigheid en ecologische duurzaamheid, draaien op die manier enkel uit op een pijnlijke contradictio in terminis.

PASCAL DEBRUYNE