This page is a part of an online version of Tiens Tiens.
De private huurmarkt als oplossing voor de wooncrisis?
(foto: freddy Willems)
De prijzen voor koopwoningen stijgen de laatste jaren aan een hels tempo en ook de huurders ondervinden de gevolgen van de stijgende prijzen. De immobiliënsector speelt in op de bezorgdheid over betaalbaar wonen door de private huurmarkt niet als probleem, maar als oplossing voor de wooncrisis naar voor te schuiven. Welke rol kan de private huurmarkt spelen in het realiseren van het recht op kwalitatief en betaalbaar wonen? Klopt het dat huurders en verhuurders gelijke belangen hebben? Betekent rechtszekerheid voor de verhuurder ook kwaliteit en betaalbaarheid voor de huurder? Is het voor de overheid goedkoper om de private huurmarkt te ondersteunen dan om zelf voor woongelegenheid te zorgen? TiensTiens vroeg het aan Filip Tollenaere van de Gentse Huurdersbond.
Tollenaere: “De private huurmarkt is de laatste jaren veranderd. Vroeger was het een ‘wachtmarkt’ voor jongeren tot ze een eigen huis kochten en voor minder welstellende gezinnen tot hen een sociale woning werd toegewezen. Er waren ook wel een aantal private huurders die om principiële redenen bleven huren. Door de uitbreiding van de koopmarkt wordt de private huurmarkt echter steeds meer een ‘restmarkt’, waar mensen een tiental jaren of zelfs levenslang in blijven hangen. Het aanbod op de private huurmarkt is relatief stabiel, maar door de gezinsverdunning is de vraag toegenomen zonder dat het aanbod meegroeit.
Immobiliënkantoren spelen hierin een dubbele rol. Enerzijds bemiddelen ze tussen de verhuurder en de huurder. Ze treden op als tussenpersonen die vraag en aanbod in contact brengen met elkaar. Daarnaast treden ze soms ook op als verhuurder voor eigenaars die de administratieve rompslomp tegen betaling aan hen uitbesteden.
De private huurmarkt was altijd al noodzakelijk - vooral voor de mensen die het niet breed hebben en zich in de onderste segmenten van de huurmarkt bevinden - en hij zal dat in de toekomst ook blijven. De Belgische overheid zal nooit de volledige huurmarkt overnemen. Maar de private verhuurders als dé oplossing voor de wooncrisis voorstellen, is overdreven. Het gaat hen immers vooral om het inkomen dat ze met de verhuur kunnen verdienen.
Of huurders problemen ondervinden, hangt af van eigenaar tot eigenaar. De meeste problemen stellen zich met grote herstellingswerken, woonzekerheid en woonmobiliteit en de vergoedingen voor het verbreken van contracten.”
> De CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen) stelt dat de overheid te weinig doet om de vrije huurmarkt in stand te houden. Ze klagen, daarbij gesteund door nogal wat politici, aan dat er in de huurwetten te weinig aandacht is voor de rechtszekerheid van de verhuurder.
“Na een batterij tijdelijke huurwetten werd in 1991 de woninghuurwet goedgekeurd. Daar werd een moeilijk, maar toch relatief stabiel politiek evenwicht bereikt tussen het rendement voor de verhuurder en de betaalbaarheid, zekerheid en woonkwaliteit van de huurder. In 1997 werden een aantal achterpoortjes in de wet gesloten. Maar het is niet noodzakelijk zo dat als één partij meer rechten krijgt, dat automatisch ook betekent dat de andere partij dan rechten kwijtspeelt.Vorig jaar werd een drietal aanpassingen aan de huurwet doorgevoerd, waarover bij de verhuurders de perceptie bestaat dat die tegen hen gericht zijn en tot meer rechtsonzekerheid leiden. Enkele voorbeelden. Indien de huurder de waarborg in één keer betaalt, mag die maximaal twee maanden huur bedragen. Die maatregel was nodig om de financiële drempel bij nieuwe huurcontracten te verlagen. Het is voor velen immers niet evident om in één klap drie maanden huurwaarborg en een vooruitbetaling van een maand huur te betalen. Zeker niet als de waarborg van hun vorig huurcontract nog niet werd teruggestort.
Daarnaast is de verhuurder voortaan verplicht de huurprijs te afficheren. Op die manier wil de overheid discriminatie, waarbij de verhuurder bepaalde huurders afwimpelt door de huurprijs bij te stellen, tegengaan en de huurder tijd doen besparen. De verhuurderverenigingen voeren hiertegen het argument van de privacy aan. De verplichting om de huurprijs te afficheren zou het voor anderen mogelijk maken te achterhalen hoeveel een verhuurder verdient. Tot nog toe wordt die affichering nog niet gecontroleerd, maar Gent heeft als eerste stad aangekondigd dit wel te gaan doen. De laatste aanpassing aan de huurwet is dat mondelinge huurcontracten niet langer toegestaan zijn en dat de verhuurder het huurcontract moet laten registreren. Op die manier probeert de overheid zicht te krijgen op de huurmarkt en de evolutie van de huurprijzen. Misschien is het wel de bedoeling van sommige partijen om de huurprijzen op die manier te kunnen controleren.
De huurwetgeving is het resultaat van een politieke evenwichtsoefening. Zodra eraan gemorreld wordt, steigert dus altijd één van de betrokken partijen.”
> Is de private huurmarkt ondersteunen goedkoper voor de overheid dan zelf betaalbare en kwalitatieve woningen te bouwen?
“De overheid probeert op verschillende manieren het recht op betaalbaar en kwaliteitsvol wonen te garanderen. Via huursubsidies probeert de overheid bijvoorbeeld de mensen op de ellenlange wachtlijst voor een sociale woning uit de nood te helpen. Mensen met een laag inkomen die van een slechte naar een meer kwalitatieve woning verhuizen, krijgen van de overheid maandelijks financiële steun bij het betalen van de huur. Huursubsidies zijn voor de overheid goedkoper dan zelf woningen bij te bouwen, maar ze zijn een overgangsmaatregel. Je kan er maar één keer in je leven beroep op doen. Via publiek-private samenwerking bouwt de overheid ook nieuwe sociale woningen, maar dat programma staat nog in de kinderschoenen.”
> Hoe loopt het proefproject van de paritaire huurcommissies in Gent?
(foto: freddy Willems)
“Dat proefproject werd opgezet in Charleroi, Gent en Brussel en heeft twee doelstellingen. Ten eerste is het de bedoeling dat de commissies optreden als bemiddelaar bij problemen tussen huurder en verhuurder. De Huurdersbond had gehoopt dat de bemiddeling, zoals bij de arbeidsrechtbank, zou worden waargenomen door een vertegenwoordiger van de huurder- en verhuurderverenigingen, maar we zijn er niet in geslaagd dat te realiseren. De bemiddelaar is iemand die door de stad aangesteld wordt.
Ten tweede is het de taak van de paritaire huurcommissies om een huurprijsrooster op te stellen. De bedoeling is om een objectieve huurprijs te bepalen die vervolgens als indicatieve richtprijs dienst kan doen, rekening houdend met factoren als de ligging, de grootte en het bouwjaar van de huurwoning. De Huurdersbond is erg te vinden voor dit experiment omdat wij al langer ijveren voor controleerbare huurprijzen. We stoten daarbij wel dikwijls op het liberale klimaat in België.”
> Zien jullie nog andere oplossingen om het woonrecht te realiseren?
“Uiteraard het bijbouwen van sociale woningen om de wachtlijsten weg te werken. Daarnaast kunnen de sociale verhuurkantoren (SVK’s) een belangrijke rol spelen. Een SVK is een vzw die woningen van private eigenaars opknapt en doorverhuurt aan sociale tarieven. Het SVK regelt de maandelijkse huur en de huurder heeft een grotere zekerheid dan op de private huurmarkt. Om de grootste druk op de woonmarkt te verlichten kan ook gedacht worden aan formules als ‘cohousing’ en ‘kangoeroewonen’. Dit vergt echter dikwijls bouwkundige ingrepen en kan ook een invloed hebben op het inkomen, doordat verschillende personen op hetzelfde adres gedomicilieerd zijn.”
STIJN OOSTERLYNCK
Vastgoedmakelaars versus politici over betaalbaar wonen
Eind november vorig jaar vond in het Casino Kursaal van Oostende het achtste vastgoedcongres van de CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen) plaats. De CIB is de grootste vereniging voor vastgoedmakelaars in België. Net geen 900 professionelen en geïnteresseerden stroomden er samen. Het congres werd afgesloten met het debat ‘Wonen in Vlaanderen, nog haalbaar en betaalbaar?’
Dat de CIB een specifieke visie heeft op hoe wonen betaalbaar kan blijven, bleek al uit de aankondiging voor het debat: “Het behoud van een voldoende grote vrije huurmarkt is noodzakelijk om ook voor de huurders wonen betaalbaar te houden. Nochtans wordt er van overheidswege nog altijd te weinig gedaan om de vrije huurmarkt in stand te houden.”
De panelleden waren Vlaams minister voor wonen Marino Keulen (VLD), Servais Verherstraeten (CD&V), Jean-Marie Dedecker (Lijst Dedecker), Michèle Hostekint (SP.a), Luc Machon (voorzitter CIB Vlaanderen) en Jan Jassogne (nationaal voorzitter CIB).
Die laatste wond er geen doekjes om: “Als we geen impulsen geven aan de vrije huurmarkt dan zal dat als een boemerang terugkeren in het gezicht van de overheid. De overheidsbestedingen die nodig zullen zijn om die groep mensen op te vangen zullen tien keer hoger liggen dan de investeringen die nodig zijn om de private huurmarkt nieuw leven in te blazen.” En verder:“Ofwel bouwt de overheid 12 procent sociale huurwoningen, wat een pak geld gaat kosten, ofwel maakt men de private huurmarkt weer aantrekkelijk voor de individuele belegger. Dat kan door de verhuurder via de huurwetten terug een stuk rechtszekerheid te geven.”
Vlaams CIB-voorzitter Luc Machon sloeg eenzelfde toon aan: “De sociaal kwetsbare huurder moet acceptabel gemaakt worden voor de private huurmarkt. Dat doe je door garanties te bieden dat de huur zal betaald worden, niet door de huurwaarborg te verlagen van drie naar twee maanden.”
De visie van minister Marino Keulen sloot alvast aan bij die van de CIB: "De afgelopen jaren heeft men eenzijdig maatregelen genomen om de huurder te beschermen. Nu moeten er ook maatregelen worden getroffen in het belang van de verhuurder.” Jean-Marie Dedecker trok al helemaal de kaart van de CIB: “De nieuwe huurwet is een aanslag op het eigendomsrecht. Waarom geen databank van wanbetalers opstellen?” SP.a-politica Michèle Hostekint hield zich op de vlakte: “Er is een evenwicht nodig tussen huurder en verhuurder, beiden kunnen niet zonder elkaar.”
De vrije huurmarkt en het welzijn van de verhuurders op deze huurmarkt waren duidelijk een door de panelleden algemeen gedeelde zorg.
www.cib.be
Feiten over de woningmarkt
Feit één: België en Vlaanderen kennen een bijzonder groot aantal private eigenaars. Vijfenzeventig procent van de Vlamingen koopt een eigen huis, bijna altijd grotendeels gefinancierd met een hypothecaire banklening. Dit is het gevolg van een beleid dat het ‘eigenaar worden’ stelselmatig gestimuleerd heeft. Het aandeel van de huurders is dan ook systematisch gedaald. Ondertussen is nog 25 procent van de huishoudens huurder, waarvan 5,5 procent sociale huurder en 18,5 procent private huurder. Op deze private huurmarkt wordt 27 procent van de woningen verhuurd door een immobiliënkantoor, 66 procent door de eigenaar zelf, 5,6 procent door een bedrijf of vennootschap en 1,2 procent door een sociaal verhuurkantoor.
Feit twee: een groot aantal huurwoningen zijn van slechte kwaliteit. Uit een recente studie van het Centrum voor Duurzame Ontwikkeling van de Universiteit Gent blijkt dat 36 procent van de onderzochte Gentse woningen niet voldoet aan de minimumnormen voor bewoonbaarheid volgens de Vlaamse Wooncode. Op het vlak van kwaliteit laten vooral de woningen in de 19de-eeuwse gordel, zoals in de Brugse Poort en in het Rabot, slechte cijfers zien: zo'n 70 procent zou na herhaalde screenings op het vlak van kwaliteit een onvoldoende krijgen.
Nog volgens de Gentse studie spenderen de meest kwetsbare groepen gemiddeld 36 procent van hun inkomen aan huur. Voor sommigen kan dit oplopen tot 60 procent van hun maandinkomen. Sinds 1995 tonen verschillende studies aan dat de kloof tussen de woonkost voor de huurders en die voor de eigenaars almaar gegroeid is. Terwijl de woonkosten in 1995 voor beiden gemiddeld nog rond de 20 procent van het inkomen lagen, spendeerden in 2005 private huurders in Vlaanderen gemiddeld al 29,5 procent van hun inkomen aan wonen, en eigenaars gemiddeld maar 21,7 procent.
Feit drie: er is een gebrek aan sociale woningen. Alleen al in Gent staan 9900 mensen op de wachtlijst.
Belevenissen op de huurmarkt
Meldingsplicht. Tom woont al zeven jaar in een goedkope rijwoning in het centrum van Gent. Op een nacht druppelt er water door het plafond van zijn slaapkamer. De volgende dag belt hij zijn verhuurder, die onmiddellijk een firma laat komen. Blijkt dat er al langer een mankement aan de dakconstructie is en dat die tot een verzakking van het plafond van zijn slaapkamer heeft geleid. Tom schrikt wanneer de firma hem de schuld geeft omdat hij de verhuurder niet tijdig op de hoogte gebracht heeft van het mankement. De verzekeringsmaatschappij van de verhuurder weigert tussen te komen omdat het lek te wijten is aan ernstige verwaarlozing. De verhuurder stelt dat Tom verondersteld wordt de zichtbare gedeelten van de woning regelmatig te inspecteren. Omdat Tom de zolder niet regelmatig genoeg gecontroleerd heeft en hij zijn wettelijke meldingsplicht dus niet vervuld heeft, rekent hij Tom de herstellingskosten aan. Tom weigert te betalen omdat hij nooit iets gemerkt heeft. Benieuwd hoe de vrederechter zal oordelen …
Verbouwingswerken. Ruben woont reeds twintig jaar in een bescheiden woning op het platteland. Dit jaar overleed zijn verhuurder. Het huis wordt eigendom van een van de kinderen. De nieuwe eigenaar laat Ruben weten een aantal herstellingswerken te willen uitvoeren. Ruben stelt zich vragen, maar uit schrik dat de nieuwe verhuurder zijn contract zal opzeggen houdt hij zijn mond. Al vlug wordt de toestand onhoudbaar. De godganse dag wordt er geklopt, geboord en gekapt. Plafonds worden weggehaald en het hok in de tuin wordt afgesmeten. Ruben laat de verhuurder weten dat de situatie onleefbaar is geworden, maar die negeert zijn klacht. Bij de Huurdersbond hoort Ruben dat een huurder enkel dringende herstellingswerken moet gedogen en geen regelrechte verbouwingswerken. Ruben kan dus de verhuurder de toegang tot de woning ontzeggen. Anderzijds heeft hij de verhuurder toegestaan aan de werken te beginnen, waardoor die zou kunnen argumenteren dat hij de kans moet krijgen die af te werken. Huurders moeten zich bewust zijn van hun rechten en laten het beter niet zover komen.
Huurwaarborg. Lies huurt al meer dan twintig jaar een appartement in het Pajottenland. Ze woont er dolgraag. Telkens wanneer haar huurcontract na negen jaar verstrijkt, laat de verhuurder haar een nieuw contract tekenen. Dit is echter niet nodig, want een negenjarig contract dat niet tijdig wordt opgezegd, wordt telkens automatisch verlengd met drie jaar. Wat erger is: Lies wordt bij het afsluiten van elk nieuw huurcontract gevraagd een nieuwe waarborg te betalen. Dat is uitzonderlijk. Meestal wordt gevraagd een stukje bij te betalen zodat de waarborg in overeenstemming is met de huidige huurprijs. Bovendien krijgt ze geen enkele van de vorige huurwaarborgen terug, waardoor de totale waarborgsom ver boven de drie maanden huurprijs ligt. Rechtsonzekerheid inderdaad, maar wel voor de huurder.
De Standaard van 28-29 juni
De Standaard van 28-29 juni 2008:
1 op 5 Belgen kan huisvesting amper betalen
Twintig procent van de Belgen heeft moeite om zijn huisvesting te betalen. Dat blijkt uit een onderzoek van hoogleraar Luc Goossens van de Universiteit Antwerpen.
De krapte op de huurdersmarkt is de voorbije jaren sterk toegenomen. Enerzijds hebben de voorbije jaren steeds meer mensen een woning gekocht, waardoor het aantal huurwoningen daalde.
Anderzijds is de vraag naar huurwoningen fel gestegen door het toenemend aantal alleenstaanden, vooral in de grote steden. In Brussel is de helft van de inwoners alleenstaand; in Antwerpen is dat bijna de helft.
'Het grootste deel van de huurders op de private markt heeft betalingsproblemen', zegt huisvestingsspecialist Luc Goossens. 'Als we daar nog eens de mensen bijtellen die moeite hebben om hun hypothecaire lening af te betalen, blijkt dat 1 op de 5 Belgen problemen heeft.'
Probleem groeit
'De situatie zal bovendien nog erger worden door de stijgende energiekosten. Zeker op het einde van het jaar, als de stookolietanks gevuld moeten worden, zal dat een serieus probleem worden.'
Huurdersbonden bevestigen dat steeds meer mensen de prijzen niet meer kunnen betalen. Deurwaarders zeggen zelfs dat ze steeds meer mensen uit hun huis moeten zetten.
Tegemoetkoming
'Het is moeilijk te zeggen hoeveel dossiers er exact zijn, maar procentueel is er in elk geval een enorme stijging', zegt Patrick Van Buggenhout van de federatie van gerechtsdeurwaarders. 'Voor elk dossier dat we vroeger hadden, zijn er nu 3 dossiers.'
Luc Goossens pleit voor een koppeling van de huurprijzen aan de kwaliteit van de woning. Hij vindt ook dat de overheid de armste huurders een tegemoetkoming moet geven.
http://www.standaard.be/Artikel/Detail.aspx?artikelId=DMF29062008_003&ref=front