TiensTiens

(foto: freddy Willems)

Zowat iedereen in Gent heeft ondertussen gehoord dat er plannen zijn met de Vrijdagmarkt. Het afgelopen jaar kochten de Nederlanders van NV Limitless 16 panden op tussen het Groot Kanonplein, de Lange Munt en de Onderstraat. Het Gentse architectenbureau J+D Bontinck, bekend en ook een beetje berucht van onder meer de Belgacomtoren en het Urbiscomplex (Gent Zuid), is als ontwerper aangesproken.

Het was De Gentenaar die de kat de bel aanbond. Al in februari 2008 meldde de krant dat het vastgoedbedrijf Limitless haar oog had laten vallen op de panden van de Supersoldi. Andere zouden volgen of waren reeds in onderhandeling. Vooral voor de vele huurders (bewoners en winkeliers) een weinig aangename situatie, aangezien er weinig twijfel over leek te bestaan dat zij zouden moeten wijken. Onduidelijkheid over het op handen zijnde project is sindsdien de rode draad doorheen de berichtgeving. Drie informatiemomenten, waaronder een persconferentie in juli met de Limitless-zaakvoerders Rudy en Sebastiaan Rijckaert (vader en zoon), leverde weinig nieuws op. Uit onvrede met deze situatie richtten enkele jonge Gentenaars de 'Actiegroep Vrijdagmarkt' op, die de steun krijgt van mensen uit de buurt… en van TiensTiens.

De Rijkaards

De doortocht van de Nederlandse vastgoedfamilie zal hen alvast geen grote schare fans opleveren. Verschillende buurtbewoners (sinds kort huurders van NV Limitless) maakten al melding van weinig sympathieke telefoontjes en brieven. De Rijckaerts hebben geld, maar dat neemt niet weg dat hun investeringensnel moeten renderen.

Limitless zag pas in 2004 het levenslicht. De firma is gelanceerd met de vestging van een Saturn in Hasselt en in Antwerpen (in de Stadsfeestzaal op de Meir), en zou nu behalve aan de Vrijdagmarkt ook grote projecten ontwikkelen in Sint-Niklaas en Mechelen. Dat er is gekozen voor projecten in België heeft wellicht te maken met de in Nederland wereldberoemde Belgische wetgeving rond stedenbouw en ruimtelijke ordening. Voor Nederlanders die gebukt gaan onder regelmoeheid is Belgiëeen land van melk en honing.

Wat er op stapel staat

De eerste berichten over het Vrijdagmarktproject maakten melding van een zevental winkels, waarvan één grote trekker. De belangrijkste opgekochte panden zijn de Supersoldi (1.200m²), de Franco Belge en Tearoom Edera (beide 350 à 400m²). In de Lange Munt is onder andere ook Bart Smit aangekocht.

Heel lang leek het er op dat die trekker een 'Saturn' (een zusterbedrijf van Mediamarkt) zou worden. Maar Saturn wilde niet te lang wachten en heeft aangekondigd zich te zullen vestigen aan de Korenmarkt. Daarmee is (voorlopig?) ook de idee van de baan om een van een dergelijke enorme winkel de kern van de ontwikkeling te maken. Dit wil echter niet zeggen dat we ons nu moeten verwachten aan een hele resem kleine winkeltjes. De projectontwikkelaars spreken van winkels van 200 m² tot 1.200 m².

In het geheel zal plaats worden gemaakt voor 40 tot 50 appartementen op de tweede verdieping die om de ontwikkeling te financieren onmiddellijk verkocht zullen worden. Woningen in dezelfde prijscategorie als vandaag, laat staan sociale woningen, zullen er dus niet bij zijn.

NV Limitless engageerde in samenspraak met de stad een kunsthistorica, die waardevol erfgoed in en rond de panden moet oplijsten.

De ontwikkelaars maakten tenslotte ook bekend van plan te zijn het nieuwe winkelcomplex zelf uit te baten.

Stadontwikkeling?

Het doel van projectontwikkelaars is winst te maken, niet de stad te ontwikkelen in functie van de gemeenschap. Een ontwikkelaar tracht consequent de lusten voor zich te houden en de lasten af te wentelen op overheid en gemeenschap. Eerdere ervaringen in Gent zoals het Zuid, Post Plaza, de Braempoort of Bourdon Arcade tonen dit aan. De vraag is dus niet of er aan de Vrijdagmarkt problemen en schermutselingen zullen komen tussen project, stadsbestuur en buurt, maar op welke punten ze zich zullen voordoen en hoe ze zullen uitdraaien.

Dat het alleen is dankzij de journalistieke inzet van De Gentenaar dat een breder publiek op de hoogte werd gesteld, zet alvast aan het denken.

De ontwikkeling zal hoe dan ook een serieuze impact hebben. Huur- en koopprijzen zullen onmiskenbaar de hoogte in gaan. Goed nieuws voor wie in de buurt huizen en appartementen bezit, maar een slechte zaak voor buurtbewoners en de kleinere winkeliers in en rond de Lange Munt. Her en der wordt hierbij expliciet gesteld dat het tijd werd om 'die marginale Supersoldi' en die 'uitgebluste' Lange Munt nieuw leven in te blazen. Vrij vertaald:“een bepaalde groep middenstanders, huurders en consumenten heeft in het stadscentrum niets te zoeken”. Is dat echt wat we willen?

Wat we in snel tempo zien gebeuren, is hoe verschillende private ontwikkelaars de Gentse koopwoede trachten te verkavelen, zoals vroeger de dekenijen. Het Urbis Complex, Post Plaza, de geplande Saturn aan de Korenmarkt, het project van NV Limitless... al deze projectontwikkelaars kopen een stuk stadscentrum op en gaan een concurrentieslag aan. Van de oude dekenijen zullen enkel de grote, zoals die van de Veldstraat, mee kunnen stappen in dit verhaal. De kleinere, traditionele winkeliers dreigen de speelbal te worden van de groten. Niet echt het diverse en kleinschalige winkelaanbod dat bij de middenstand gepropageerd wordt.

Wie bij de bouw van elk nieuw complex voorspiegelt dat de ontwikkeling nieuwe consumenten aantrekt en verse jobs creëert, vertelt maar de helft van het verhaal. Hij of zij vergeet te spreken over de klanten die vijf blokken verder zullen worden weggelokt. Of over eventuele faillissementen bij de zwakste groep kleine middenstanders in de buurt of onder de franchiseurs een winkelcentrum verderop. In economie is niets ‘limietloos.’ Zeker niet in Gent.

Bontinck de Bouwer

'Bontinck - Betontinck' is de bijnaam die John Bontinck en de zijnen de afgelopen dertig jaar opbouwden. Maar het architectenbureau realiseerde ook projecten die op het vlak van esthetiek veel beter scoren. J + D Bontinck heeft nog een tweede reputatie die misschien zelfs doorslaggevender is voorzijn succes. De bouwheer beschikt over een uitgebreid netwerk, geniet vertrouwen van het Schepencollege en heeft de naam zaken in en rond Gent gemakkelijker af te handelen.

Op de persconferentie in juli had de architect de mond vol over het bouwhistorisch onderzoek en het overleg met de stadsdiensten om waardevolle elementen van de panden te behouden. Veel goede bedoelingen, maar het recente Marriot-verhaal bewijst dat het toch altijd opletten is. Monumentenzorg heeft in Gent enkel een adviserende rol. De dienst kan dus forse inspanningen doen om erfgoed te vrijwaren van afbraak, maar wanneer er geen politieke wil is haar adviezen af te dwingen, zijn deze inspanningen tevergeefs.

Zo adviseerde de Dienst enkele jaren geleden nog om van de Vrijdagmarkt een beschermd stadszicht te maken. Het schepencollege ging daar niet op in. Mocht het dat wel gedaan hebben, had het vandaag meer grond om de limietloze projectontwikkelaar onder controle te houden. Wanneer de stad nu stelt: “We kunnen niets doen, het is zijn eigendom”, vergeet het College te vermelden dat het eerder de mogelijkheid voorbij liet gaan om de bouwblok proactief te behoeden voor een onbesuisd privaat initiatief.

Overlast en slechte zaken

De vraag is hoelang de werken zulen duren en welke druk ze zullen leggen op de plaatselijke winkeliers en horeca, en op de buurt. Winkeliers die te lijden hebben onder de werken ontvangen van de stad 40 euro per dag. Dat is erg weinig en sommigen vrezen een faillissement als alles te lang aanhoudt. Daarbij kan je je afvragen waarom enkel de belastingsbetaler opdraait voor die vergoeding? Kan de projectontwikkelaar daar zelf niet nog iets aan bijdragen?

Een harde noot om te kraken wordt ook de parkeergelegenheid. Er is de grote parking onder de Vrijdagmarkt, maar die schijnt aan de grens van haar capaciteit te draaien. NV Limitless hoopt daarom te kunnen beginnen graven onder haar nieuwe eigendommen. Dit is een weinig aanlokkelijk perspectief omwille van de interessante oude kelders onder die huizen, maar er is meer. Bij de bouw van de huidige parkeergarage werden enkele panden rond het plein al beschadigd door allerhande verzakkingen. De eigenaars vrezen nieuwe problemen.

(foto: freddy Willems)

Een dubbele drievaksbaan rond Sint-Jacobs?

Het geroemde 'aanzuigeffect' staat voor duizenden nieuwe klanten per dag. De mensen uit Gent en de deelgemeenten komen misschien nog met het openbaar vervoer, maar wie verder woont, neemt de wagen. De parking onder de Vrijdagsmarkt is zo goed als verzadigd, dus zullen potentiële klanten parkeren in de wijken die ze doorrijden en die niet te ver van de winkel liggen. Hier zal het verkeer en de parkeerdruk sowieso toenemen.

Er zijn een aantal verkeersassen die leiden naar de Vrijdagmarkt. Af en toe is het daar nu al krap. De Keizerkarelstraat, Dampoortstraat en Steendam of het Sluizeken zijn tijdens het spitsuur voor de gemiddelde Gentenaar niet bepaald favoriete plekken. Aangezien het gelukkig nog altijd gaat over enkele honderden extra auto's (en geen duizenden), zullen problemen zich waarschijnlijk niet te pas en te onpas voordoen, maar vooral wanneer het sowieso al druk is. Bijvoorbeeld wanneer er markt is op vrijdag en zaterdagmorgen. Op zo’n momenten zal de saturatiegrens van straten (verkeer) en buurten (parkeren) nog veel sneller overschreden worden. Zeker gezien het rond punt aan Sint-Jacobs in infrastructuur erg beperkt is én een belangrijke rol speelt voor het openbaar vervoer. Ook het Sluizeken, de Steendam en de Dampoortstraat hebben gekende limieten.

De problemen zouden in die zin chronisch kunnen worden, dat bepaalde momenten elke week weer voor problemen kunnen zorgen. Waar de verkeersinfrastructuur vandaag bij momenten aan 90% van haar limiet blijft draaien, kan een extra belasting zorgen voor een complete blokkage (100%). Misschien wordt de situatie op momenten ook vergelijkbaar met wat we meegemaakt hebben toen de Keizerkarelstraat enkele maanden afgesloten was voor verkeer.

Om de parkeerdruk in de wijken te temperen, zullen de liberalen in het College pleiten voor meer parkings en parkeergelegenheid in het centrum. Het is echter bekend dat elk extra aanbod op dit vlak extra auto's aantrekt. Zolang de park-en-rides aan de rand van de stad niet structureel goed draaien, is het dan ook de vraag of wie tegen nieuwe parkings in het centrum is, wel akkoord kan gaan met een commercieel project met dergelijk aanzuigeffect. Tenslotte draait ook hier alles weer rond de vraag over de verdeling van lasten en lusten. Kan het zomaar dat een projectontwikkelaar en de winkelketens zich de lusten toe-eigenen van hun ontwikkeling, terwijl ze de lasten op het gebied van mobiliteit afwentelen op de gemeenschap?

Goedkope stadsontwikkeling

Steden als Gent beschikken niet over de nodige budgetten om ten volle aan alle taken en functies van moderne centrumsteden te kunnen voldoen. En terwijl aan de ene kant oude inkomsten wegvallen, blijft het anderzijds onderling concurreren om de beperkte middelen die de federale en Vlaamse overheid vrijmaken voor stadsontwikkeling. Antwerpen, Brugge, Gent, Leuven, Hasselt, Kortrijk en Mechelen benijden elkaars musea en opgeknapte stadswijken en doen er alles aan zo veel mogelijk subsidies binnen te halen.

De keerzijde van deze concurrentieslag is de noodzaak om met zo weinig mogelijk eigen middelen de stad te ontwikkelen. Met minimale ingrepen trachten stadsbesturen privaat kapitaal aan te trekken en in te schakelen. Ook Gent blinkt hier in uit. Een simpel voorbeeld is de aanpak van de stadsvernieuwing aan de Brugse Poort. Door enkele huizenblokken te ontmantelen met de belofte op de nieuwe open ruimte groen aan te planten, werden jonge tweeverdieners aangespoord de wijk in te trekken. Dat lukte. Jonge gezinnen zijn ondertussen druk bezig op eigen kosten voor de vernieuwing van het stadsdeel te zorgen.

Een andere haast kosteloze ingreep met maximaal effect, is zorgen voor beleidsmatige tegemoetkomingen aan grote bouwheren. Aangezien die doorgaans weinig brood zien in het ontwikkelen van sociale woningen, zijn de nieuwste grote bouwprojecten in alle Belgische centrumsteden riante appartementen en winkelcomplexen. Dat stoort niet, want stadsbesturen rekenen erop dat die mooie winkels en appartementen goede verdieners naar de stad lokken.

Het project aan de Vrijdagmarkt is een typevoorbeeld van deze goedkope vorm van stadsontwikkeling. De beslissing om van de Vrijdagmarkt geen beschermd stadszicht te maken, is dan ook jammerlijk, maar niet verrassend.

Die politiek heeft echter zijn gevolgen. In plaats van de Nederlandse bouwpromotoren in een strikt kader te ontvangen, creëert men onderhandelingsmarge met mensen wiens job er uit bestaat de hand te schudden en een arm mee te nemen. Het Gentse zelfvertrouwen komt voort uit jaren ervaring met deze aanpak. In Gent is er een eigen bestuurlijk systeem gegroeid. In dit dossier komt het er op neer een architect als Bontinck in vertrouwen te nemen als buffer tussen stad en firma. Dit is door de bril van een Schepencollege gezien waarschijnlijk bijzonder effectief, maar betekent een miskenning voor de controlefunctie van de bevoegde stadsdiensten en de gemeenteraad. Eenmaal de evenwichtsoefening tussen deStad en NV Limitless is afgerond, met de architect als bemiddelaar, zal er ook voor de buurtbewoners en de actiegroep weinig ruimte overblijven voor aanmerkingen en protest. Voor fundamentele debatten over de verdeling van lusten en lasten op basis van creatieve voorstellen vanuit de buurt en de bevolking, zal op dat moment geen plaats meer zijn.

NATAN HERTOGEN